Le bail HCL, ce qu'il faut savoir...

Les Hospices Civils de Lyon, l'une des institutions de santé les plus anciennes et les plus prestigieuses de France, sont intimement liés à l'histoire de la ville de Lyon. Fondés en 1502, ils ont joué un rôle essentiel dans la fourniture de soins médicaux aux habitants de la région au fil des siècles. Mais au-delà de leur mission médicale, les Hospices Civils de Lyon ont également été des gestionnaires immobiliers avertis grâce à l'utilisation de contrats de bail emphytéotique, une pratique qui remonte à plusieurs siècles.

Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est un contrat de location de longue durée qui permet à un locataire (appelé emphytéote) de disposer d'un bien immobilier pour une période pouvant aller jusqu'à 99 ans, voire plus, moyennant le paiement d'un loyer annuel symbolique. Ce type de bail est souvent utilisé pour développer et entretenir des propriétés tout en préservant la propriété foncière dans les mains du bailleur (dans ce cas, les Hospices Civils de Lyon).

L'histoire des baux emphytéotiques des Hospices Civils de Lyon

Les Hospices Civils de Lyon ont acquis une vaste étendue de biens immobiliers au fil des siècles grâce à des dons, des legs et des acquisitions. Au XIXe siècle, alors que la ville de Lyon était en pleine expansion industrielle, l'institution a été confrontée à la nécessité de gérer ces biens de manière efficace tout en générant des revenus pour financer ses activités médicales.

C'est à cette époque que les baux emphytéotiques ont été largement adoptés. Les Hospices Civils de Lyon ont concédé des baux emphytéotiques à des tiers pour développer des propriétés tout en maintenant la propriété du terrain. Cette pratique a permis de financer la modernisation des infrastructures médicales et hospitalières, tout en garantissant un revenu stable à l'institution.

Les avantages des baux emphytéotiques pour les Hospices Civils de Lyon

Les baux emphytéotiques ont présenté de nombreux avantages pour les Hospices Civils de Lyon au fil des décennies :

1. Génération de revenus stables : Les loyers annuels provenant des baux emphytéotiques ont fourni un financement prévisible pour l'institution, ce qui a contribué à la stabilité financière.
2. Entretien et développement des propriétés : Les emphytéotes étaient responsables de l'entretien et du développement des propriétés, réduisant ainsi la charge de travail et les coûts d'entretien pour les Hospices.
3. Utilisation optimale des biens immobiliers : Les baux emphytéotiques ont permis aux Hospices de mettre en valeur leur vaste patrimoine immobilier sans en perdre la propriété.
4. Adaptation aux besoins changeants : Les contrats de bail de longue durée ont offert aux Hospices la flexibilité nécessaire pour s'adapter aux besoins changeants de la ville et de la santé publique.

Les baux emphytéotiques des Hospices Civils de Lyon illustrent comment une institution historique a su tirer parti de pratiques juridiques innovantes pour gérer efficacement son patrimoine immobilier tout en maintenant son engagement envers la prestation de soins de santé de haute qualité. Cette approche intelligente de la gestion immobilière a non seulement contribué à la pérennité des Hospices, mais elle a également été bénéfique pour la communauté lyonnaise dans son ensemble. Les baux emphytéotiques continuent de jouer un rôle essentiel dans la préservation et la croissance du patrimoine des Hospices Civils de Lyon, tout en soutenant leur mission centrale de soins médicaux.

Dès lors il y a lieu des se poser la question lorsque l’on achète un bien sur terrain des Hospices civils de Lyon du bienfondé d’une telle acquisition et notamment dans le 6^ème arrondissement où vous retrouverez cette particularité très régulièrement.

Que se passe-t-il à la fin du bail ?

Deux possibilités :

1/ Le bail n’est pas renouvelé :

Les accords Sudreau / Pradel assurent au locataire une indemnisation en cas d’éviction. Dans les faits cela est rarement le cas, car si la construction est importante ou de standing, il y aura par conséquent beaucoup d’occupants à indemniser sur des bases financières élevées et l’opération ne serait pas viable, et en tout état de cause, il faudrait rendre le terrain nu et il serait très hypothétique de demander la démolition d’immeubles en bon état.

Dans la réalité des faits cela ne concerne bien souvent que les entrepôts ou les petites constructions (peu hautes) construites sur des terrains ayant un intérêt pour des promoteurs ou des aménageurs fonciers.

2/ Le bail est renouvelé :

Une nouvelle convention est signée entre le syndicat de copropriété et les Hospices civils de Lyon avec un nouveau loyer et une durée à déterminer.

Quelles vérifications opérer avant de réaliser un tel achat ?

Tout d’abord, il y a tout lieu d’en parler à son notaire qui connait parfaitement cette situation.

Una agence immobilière ou à défaut le vendeur devra vous préciser cette spécificité et vous indiquer la date de fin du bail.

En tout état de cause cela ne constitue pas nécessairement une justification de baisse de prix car bien souvent ces immeubles bénéficient d’emplacement privilégiés. Il conviendra cependant, si jamais vous deviez vous positionner sur un bien dont le bail arrive bientôt à échéance d’en connaître les conséquences sur vos charges, bien souvent, la renégociation est l’occasion pour les hospices civils de Lyon d’augmenter le loyer du terrain.

L’agence Tronel se tient à votre disposition pour en parler avec vous et vous donner les indications nécessaires pour prendre la meilleure décision.